Mau Bangun Rumah Sendiri? Ini Cara Hitung Pajaknya

11 April 2023
Source : https://www.cnbcindonesia.com/mymoney/20230411094915-72-428840/mau-bangun-rumah-sendiri-ini-cara-hitung-pajaknya/

Jakarta, Indonesia – Bagi Anda yang berencana membangun rumah sendiri dalam waktu dekat, Anda perlu memahami cara menghitung pajaknya agar di kemudian hari tidak menjadi masalah. Pasalnya, aturan mengenai pajak pembangunan rumah telah diatur pemerintah namun sayangnya masih sedikit orang yang mengetahui hal ini.

Saat membangun rumah, pemerintah mengenakan pajak pertambahan nilai (PPN) kepada pemilik rumah tersebut. Adapun tarif yang dikenakan adalah 2,2% dari total biaya yang dikeluarkan. Hal ini sesuai dengan aturan yang tercantum dalam PMK Nomor 61/PMK.03/2022 tentang Pajak Pertambahan Nilai (PPN) atas Kegiatan Membangun Sendiri (KMS). Aturan ini berlaku sejak 1 April 2022.

Bagaimana cara menghitung pajaknya?

Mari simak penjelasan dari Kepala Sub Direktorat Pajak Pertambahan Nilai (PPN) Perdagangan, Jasa dan Pajak Tidak Langsung Lainnya DJP, Bonarsius Sipayung kepada CNBC Indonesia.

Ia menjelaskan, perhitungannya yakni 20% dikali tarif PPN 11%, dikali Dasar Pengenaan Pajak (DPP) atau 2,2% dari DPP. DPP PPN KMS merupakan nilai tertentu sebesar jumlah biaya yang dikeluarkan dan/atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan untuk setiap masa pajak sampai dengan bangunan selesai, namun biaya ini tidak termasuk biaya perolehan tanah.

“Kalau misal (total) biaya membangun Rp 1 miliar, berarti DPP-nya adalah Rp 200 juta. Jadi kalau dibuat tarif efektifnya adalah 11% x 20% x total biaya. Berarti sekitar 2,2% x Rp 200 juta (Rp 4,4 juta). Itulah PPN terutang atas kegiatan membangun sendiri,” jelas Bonarsius.

Selanjutnya, kata Bonar, biaya PPN tersebut harus dibayar sendiri oleh pelaku yang melakukan KMS, kemudian disetor ke Bank.

“Ini dianggap sudah melapor ketika membuat Surat Setoran Pajak (SSP) dan akan masuk ke DJP dengan Nomor Transaksi Penerimaan Negara (NTPN) yang tercantum dalam SSP tersebut. Jadi (peraturan) ini juga sudah terutang, saat ini hanya penyesuaian saja,” tuturnya.

PPN atas KMS yang telah disetor dapat dikreditkan sepanjang memenuhi ketentuan pengkreditan pajak masukan dan pengisian SSP. Merujuk PMK 61/2022, KMS merupakan kegiatan membangun bangunan yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan, yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain.

Hal ini berarti bisa bangunan berupa rumah, rumah toko (ruko), kantor, dan sebagainya. Luas bangunan yang dibangun paling sedikit 200 m2 (dua ratus meter persegi).

“Konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja. Diperuntukan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha. Dan luas bangunan yang dibangun paling sedikit 200 m2 (dua ratus meter persegi),” tulis Pasal 2 ayat (4). Sehingga jika kegiatan membangun sendiri berupa rumah atau bangunan lain di bawah luas 200 m2, maka tidak dikenakan PPN.

Selanjutnya, KMS yang dimaksud dapat dilakukan secara sekaligus dalam suatu jangka waktu tertentu atau bertahap sebagai satu kesatuan kegiatan, sepanjang tenggat waktu, antara tahapan membangun tersebut tidak lebih dari 2 (dua) tahun.

Kendati demikian, apabila tahapan kegiatan membangun lebih dari 2 tahun, kegiatan tersebut merupakan kegiatan membangun bangunan yang terpisah, sepanjang memenuhi ketentuan.

Dalam prosesnya, orang pribadi atau badan yang melakukan KMS wajib melaporkan penyetoran PPN diantaranya, orang pribadi atau badan yang merupakan pengusaha kena pajak (PKP) melaporkan penyetoran PPN dalam Surat Pemberitahuan Masa (SPM) PPN ke kantor pelayanan pajak terdaftar. Kemudian, orang pribadi atau badan yang bukan merupakan PKP dianggap telah melaporkan penyetoran PPN sepanjang telah melakukan penyetoran PPN.